Mercato fondiario, prezzo della terra stabile, aumentano le compravendite e la domanda di terreni in affitto

Il prezzo dei terreni agricoli nel nostro Paese si mantiene sostanzialmente stabile, soprattutto al Sud con una riduzione della forbice tra le diverse aree del Paese. Crescono invece, per il secondo anno consecutivo dopo un lungo periodo negativo, le compravendite e aumenta la domanda di terreni in affitto.
È quanto emerge dall'Indagine annuale sul mercato fondiario realizzata dal Crea e presentata nelle scorse settimane.

Il livello dei prezzi della terra,in media, non si discosta da quanto registrato l'anno scorso confermando la stasi del mercato dei fondi rustici che dura ormai da diversi anni, secondo quanto riportato dagli operatori del settore nella consueta indagine svolta dalle postazioni regionali del CREA. Le uniche note positive sembrano arrivare dall'attività di compravendita, che nel 2016 ha evidenziato un piccolo segnale di ripresa, e dal tasso di inflazione praticamente nullo. La ripresa dell'attività - ancora modesta, come segnalato da numerosi operatori - probabilmente ha fermato la discesa dei prezzi riscontrata negli ultimi quattro anni, tanto che nel 2016 il prezzo medio si è attestato poco sotto i 20.000 euro per ettaro e la variazione rispetto al 2015 è stata solo dello -0,1% in valori correnti (tab. 1). L'assenza di aumenti del costo della vita ha evitato un'ulteriore erosione del patrimonio fondiario in termini reali che era continuata nel corso dell'ultimo decennio (-13% tra il 2005 e il 2015).

Fonte: CREA, Banca dati dei valori fondiari.

Sono risultate più significative le diminuzioni registrate nella montagna interna e in pianura e nelle circoscrizioni del Nord est (Veneto) e del Centro Italia (Toscana e Umbria). In controtendenza le zone altimetriche di collina e, in qualche misura, le circoscrizioni Nord ovest e Isole dove i valori medi presentano una leggera tendenza al rialzo. In realtà se si guardia ai valori in termini assoluti si nota una differenza molto accentuata tra i prezzi medi delle regioni settentrionali, stabilmente sopra i 30-40.000 euro ad ettaro, se si eccettuano alcune zone alpine, e quelli riscontrati nelle regioni meridionali che si fermano ben al di sotto della soglia dei 20.000 euro ad ettaro (tab. 1).
Si conferma l'evoluzione delle quotazioni in controtendenza, negli ultimi anni, con quanto avvenuto nel passato quando la forbice dei prezzi della terra era particolarmente marcata soprattutto nel confronto tra Nord e Sud. In sostanza mentre nelle regioni del Centro-Sud continua a permanere una sostanziale stabilità, nelle regioni settentrionali sono emersi sempre più chiaramente dei segni di cedimento delle quotazioni che si stanno portando su valori più coerenti con l'effettiva redditività di gran parte delle produzioni agricole (fig. 1).

Fonte: CREA, Banca dati dei valori fondiari.

Molto probabilmente la variazione positiva delle zone collinari riflette l'interesse per i terreni vitati che caratterizza ormai da oltre un decennio alcune zone di pregio, grazie ai favorevoli andamenti del mercato vitivinicolo. Nel caso delle zone di pianura sembra evidente come il processo di aggiustamento dei prezzi della terra, iniziato qualche anno fa, non sia ancora terminato. La crisi economica di alcuni settori, esacerbata dalla volatilità dei mercati, riduce le aspettative degli agricoltori che sono maggiormente propensi ad investire. Il fattore terra rimane al centro degli obiettivi di crescita delle aziende più dinamiche, ma visti i valori elevati - soprattutto se comparati con la redditività delle colture di pieno campo e della zootecnica bovina - gli operatori si orientano verso l'affitto, mentre l'acquisto di terra legato anche alle strategie di risparmio delle famiglie agricole viene rinviato in attesa di prospettive di sviluppo meno incerte.

Gli operatori hanno continuato a segnalare il perdurare di una scarsa attività di scambio, ma i dati ISTAT sull'attività notarile fanno emergere una positiva inversione di tendenza da cui emerge che il numero di compravendite di terreni agricoli è aumentato del 9% nel 2016 rispetto all'anno precedente. Si tratterebbe del secondo anno consecutivo di crescita dopo 8 anni di continue riduzioni che hanno portato le compravendite a circa il 60% di quanto si registrava dieci anni fa.
Questo aumento dell'attività potrebbe essere correlato con la contestuale crescita delle erogazioni di nuovi mutui per l'acquisto di immobili rurali che secondo Banca d'Italia hanno raggiunto nel 2016 un valore pari a 491 milioni di euro (+14% rispetto al 2015), un livello ancora distante da quanto erogato nel periodo pre-crisi (circa 700.000 euro) ma già quasi doppio rispetto ai minimi raggiunti nel periodo 2012-2014 (in media 280.000 euro all'anno). È probabile che i bassi tassi di interesse e le nuove aperture di credito del sistema bancario abbiano funzionato da volano per accrescere la domanda dei potenziali investitori.
L'assestamento del mercato fondiario dovuto alle nuove regole della PAC, entrata in vigore con qualche difficoltà nel biennio 2014-15, sembra essersi ormai consolidato per quanto riguarda i pagamenti diretti. Gli agricoltori stanno verificando una graduale discesa del sostegno diretto che impatta soprattutto le piccole aziende e gli imprenditori più anziani, decisi ormai ad abbandonare la conduzione dell'azienda ma ancora restii a procedere alla vendita. Ne dovrebbero beneficiare le aziende più dinamiche, solitamente di maggiori dimensioni, e i giovani agricoltori ma l'accesso alla terra rimane difficoltoso.
Le prospettive per il futuro rimangono incerte, con alcune aree in moderata crescita trainata da produzioni vocate e di qualità e aree meno dinamiche dove l'offerta prevale sulla domanda. Anche la conferma delle agevolazioni fiscali a favore dei coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (esenzione dal pagamento dell'IMU) potrebbe riportare un po' di fiducia nei potenziali compratori e, nel contempo, mettere un po' di pressione sui proprietari fondiari non appartenenti a queste due categorie. Infatti, considerando la redditività relativamente scarsa e il carico fiscale dovuto al mancato beneficio di questa agevolazione, i potenziali venditori potrebbero essere indotti ad accettare proposte di prezzo più in linea con l'effettiva valorizzazione dei terreni.

L'affitto dei terreni agricoli rimane una leva importante per assicurare un reddito adeguato agli agricoltori professionali e migliorare l'efficienza nella gestione aziendale, anche in periodi come questo di crisi economica perdurante. Per questo motivo l'istituto dell'affitto continua ad alimentare un discreto interesse da parte degli agricoltori professionali che subentrano nella conduzione dei terreni ad agricoltori anziani e aziende marginali che non sono più in grado di fronteggiare la competizione sui mercati.

La domanda di terreni in affitto continua a prevalere sull'offerta, laddove i terreni sono fertili e ben infrastrutturati e si ottengono risultati produttivi ragguardevoli. Diversamente nelle zone più marginali l'abbandono prevale e soltanto la presenza di misure di sostegno al reddito rende ancora appetibile il mercato dei terreni in affitto. Secondo gli operatori intervistati nel corso dell'indagine annuale svolta dalle postazioni regionali del CREA i canoni d'affitto risultano in leggero aumento nelle regioni settentrionali e anche in alcune aree delle regioni centrali, mentre nel Mezzogiorno i canoni sono stabili se non in leggero calo.
La PAC continua ad influenzare il mercato degli affitti che, dopo le prime incertezze relative alle modifiche introdotte dalle riforma nel 2014-15, sta riallineando il livello dei canoni in funzione dei nuovi premi regionalizzati e della disponibilità di titoli d'aiuto rispetto alla superficie coltivata dai conduttori. In particolare gli operatori segnalano una netta ripresa della domanda di terreni in affitto grazie alle misure attivate dai vari PSR relative agli investimenti infrastrutturali e al primo insediamento dei giovani agricoltori, mentre nelle zone marginali i contributi ricevuti attraverso le indennità per zone svantaggiate e i premi agroambientali, sembra che rendano ancora appetibile la continuazione dell'attività agricola. La possibilità di accedere a terreni in affitto, infatti resta la principale via per mantenere la vitalità di queste aree rurali.

Per quanto riguarda la tipologia di contratti, i patti in deroga (art. 45 della legge 203/82) sono pienamente diffusi anche nelle zone del meridione dove un tempo prevalevano i contratti verbali. È probabile che la necessità di dimostrare formalmente il possesso dei terreni per poter accedere alle misure di sostegno al reddito e alle misure del PSR abbia indotto molti contraenti a preferire la stipula di accordi legali. La durata dei contratti rimane intorno ai 3-6 anni, periodi superiori si hanno solo nel caso di coltivazioni permanenti o altri particolari contratti che includono miglioramenti fondiari con tempi di ritorno dell'investimento superiori ai dieci anni. Contratti più brevi riguardano colture annuali intensive che richiedono una certa rotazione dei terreni e gli affitti offerti dai contoterzisti che generalmente trattengono i ricavi, al netto dei costi di coltivazione, lasciando al proprietario il contributo PAC.

La superficie in affitto ha ormai superato i 5,2 milioni di ettari, secondo le statistiche più recenti dell'ISTAT ma ancora relative all'indagine del 2013 (tab. 2). I terreni in affitto sono comprensivi anche di 1 milione di ettari ceduti in comodato gratuito, per diversi motivi riconducibili solo in parte alla presenza di affitti fittizi per ricevere i premi del primo insediamento. In molti casi questa modalità di possesso deriva dal particolare accordo tra l'affittuario/contoterzista che trattiene il reddito della coltura e il concedente che riceve direttamente l'aiuto PAC o dalla necessità di mantenere in stato di coltivazione terreni marginali con reddito quali nullo.
Le aziende con terreni in affitto, sebbene siano minoritarie in termini numerici (29% del totale), coprono una superficie agricola pari al 59%, grazie alla dimensione media aziendale nettamente superiore a quella delle aziende solo in proprietà. La crescita della superficie in affitto ha avuto un forte impulso nel decennio 2000-2010 (+71%), ma anche nei successivi tre anni è stato evidenziato un'ulteriore aumento (+7%). È probabile che la nuova indagine ISTAT del 2016 confermi questo trend con ulteriori aumenti legati soprattutto alla chiusura di aziende marginali e al conseguente trasferimento del possesso alle restanti aziende.

Fonte: ISTAT, Censimento dell'agricoltura, 2000 e 2010 e Indagine Strutture 2013.

La diffusione territoriale dell'affitto è molto diversificata, come ben illustrato nella figura 2. L'affitto prevale nettamente nelle regioni settentrionali con punte oltre l'80% in Valle d'Aosta. La tradizione dell'affitto è particolarmente rilevante in alcune provincie del nord-ovest, ma si mantiene largamente sopra le media nazionale in tutte le altre province delle regioni settentrionali, tranne in Alto Adige, dove il particolare sistema ereditario del maso chiuso e la elevatissima redditività dei frutteti e vigneti consentono alle aziende in proprietà di continuare l'attività agricola in forma autonoma. Nel resto d'Italia le percentuali si fermano sotto al 30% nella maggior parte delle province. La percentuale sale in alcune province dove prevalgono le zone montane e collinari più soggette all'abbandono dell'attività aziendale e quindi dove l'offerta di terreni in affitto può diventare abbastanza interessante.

Fonte: ISTAT, Censimento dell'agricoltura 2010.

La mobilità fondiaria e l'accesso alla terra hanno acquisito un posto rilevante nel dibattito mediatico e politico su temi che spaziano dalla preoccupazione per la scarsa presenza di giovani in agricoltura alla denuncia della continua perdita di superfici agricole a causa dell'abbandono. La risposta in termini di politiche pubbliche non sempre riesce a dare seguito alle premesse - migliorare l'accesso alla terra attraverso una più trasparente mobilità fondiaria - con interventi veramente incisivi. Le esperienze nazionali e regionali delle cosiddette "banche della terra", maturate finora, sono ancora in fase sperimentale in molte regioni, con la lodevole eccezione di Toscana e Liguria, mentre gli sforzi compiuto a livello statale sono rivolti soprattutto ad operazioni di privatizzazione di terreni demaniali.
In realtà la domanda potenziale di terreni agricoli, anche nelle aree rurali più marginali e periferiche, necessita di una politica fondiaria specifica in grado di favorire il recupero produttivo del patrimonio fondiario nazionale, pubblico e privato. Ma bisogna tener conto dell'intreccio tra aspetti economici (efficienza e competitività), sociali (accesso alla terra e disparità dimensionale) e ambientali (fornitura di servizi ecosistemici). Solo interventi coordinati rispetto a queste dimensioni possono mantenere alto l'interesse per il mercato degli affitti e incentivare l'accesso alla terra per garantire sufficienti opportunità di sviluppo a quanti vogliono consolidare o intraprendere l'attività imprenditoriale in agricoltura.

Davide Longhitano
Andrea Povellato
Crea PB